您的位置:首页 >> 租房攻略

房地产税知易行难立法和清费两大前提尚均不

2018年09月30日 栏目:租房攻略

房地产税知易行难 立法和清费两大前提尚均不具备无论从立法完善还是房地产市场角度,房地产税的开征似乎都是理所当然;但真要做起来才知道,目前

房地产税知易行难 立法和清费两大前提尚均不具备

无论从立法完善还是房地产市场角度,房地产税的开征似乎都是理所当然;但真要做起来才知道,目前存在的障碍太多了。

财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上一句“义无反顾推进房地产税制改革”,一石激起千层浪。随后获悉,目前房地产税草案正在拟定过程中,经过审议后将出台《房地产税法》,此后才会正式公布并执行。

“要想征税,先要立法,新税种的设立、税法的制定等都必须经过法律程序。目前,《房地产税法》并未列入全国人大常委会2016年立法计划,即使明年能列入并提交全国人大常委会审议通过,最快也要在2018年才能开始施行。”中国财税法学研究会副会长施正文称。

“房地产税实际上是对现行税制以及有关的收费体系的再设计,因为围绕着房地产的税收有很多,还有附加在土地上的各种各样数不清名目的费用。可以说,房地产税的出台,是对现行税费体制中的一些税费项目所做的必要调整和整治。这是一个非常复杂和困难的过程。”北京大学法学院教授刘剑文表示。

上海复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三甚至认为,在土地出让金和房地产税之间的关系尚未厘清时,谈房产税仍有些过早。此外,房地产税将成为首个税务局直接面对居民个人征收的税种,这样征收难度对比现在不用直接缴纳的“间接税”无疑要高很多。

草案尚在胎中

在十八届三中全会明确要求加快房地产税立法并适时推进改革时,人大发言人傅莹表态,房地产税将尽快纳入立法程序。不过,时至今日,相关草案还在拟定。

“中国房地产税征收是大势所趋,但尚未完成立法,而立法需要多次审议,按照2个月召开一次全国人大常委会会议的节奏,房地产税几乎不可能在年内出台。”中国房地产业协会原副会长朱中一表示。

按照今年启动立法程序的节奏来看,草案出来以后,要进行一审,一审之后,要征求社会意见,随后综合意见进行二审。如果意见比较纷乱,则有可能进入三审、四审。最后

房地产税知易行难立法和清费两大前提尚均不

,还要经过全国人大审议批准,通过后开始实施。

“本届人大任期是到2017年底,因此,预计房地产税法最快将在2017年底前通过,慢的话可能会在2017年底提交审议,在下一届人大任期内通过。”刘剑文表示。

按照设想,房地产税将增加第二套、第三套房子的持有成本,从而使投机者减少,增加有效供给。“房地产税其实包括房地产业营业税、个人所得税、房产税、土地增值税、契税等多项税种。征收房地产税将抑制投资、投机性需求,盘活存量,进而使房子回归居住本质,长远看有益于房地产市场平稳发展。”朱中一指出。

不过,在国家税务总局原副局长许善达看来,中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征,规模也远不及私有制下的房产税规模大小。此外,因为目前全国房地产投资持续放慢,加上销售难度大,且住房库存多,也给征收房地产税带来了影响。

“现在急迫地想开征房地产税,主要在于‘营改增’后地方税缺乏主力税种,急需增加新的收入来源。”一位业内专家告诉。事实上,房地产相关税收在地方财政占比仍在不断增加。北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示,近年来,地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况,对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例。

不过,以往的税收几乎都是针对法人进行征收,即便是个人所得税,也是通过单位财务部门代扣代缴,现在面向个人直接征收房地产税,税务机关的征收能力和管理水平都需要加强。

在中原地产首席分析师张大伟看来,如果不解决投资长期依赖房产,热点城市有效供应少于需求的问题,房地产税的作用会逐渐削弱,最终会转嫁给买房者。

重复征税待解

在施正文看来,房地产税的征收应该设立一定的免税面积,以保证居民第一套住房不用缴税。可以设定一个中央的最低标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。按照上海的试点,对人均超过60平方米的进行房产税征收,税率为0.6%和0.4%。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万元,那么其一年应缴房产税4000至6000元左右。

不过,在谢百三看来,即使第一套住房不用征税,也会面临一个问题。“如果假离婚,夫妻一人一房,就成了‘满5年唯一’,结果是免征此税。我相信北京这几年离婚率一定会升高。”谢百三表示。

更重要的是,房子里包含着70年的土地出让金,再每年征税,并不合理。

“北京郊区的小产权房与市区大产权房,房价差倍,就是后者缴了这笔费用。而这笔70年土地使用费缴了后,再缴房产税,是一只羊身上多剥张皮,并不合理。”谢百三称。

中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。在土地国有的条件下,我国地方政府的财政收入多年以来严重依赖土地出让金,2014年上海共收入土地出让金1763.9亿元,地王频出,被认为是推高房价的重要原因之一。

此外,2003年十六届三中全会的思路是出台房产税,同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革,却悄然转换成“增税”的思维,只谈房产税,不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种,这意味着在已经很重的税收上再加税。

因此,在房产税立法的时候,土地出让金,包括契税、土地增值税等如何处理,应该严密论证,慎重推行。

“房地产税应广泛征求老百姓意见,时机成熟再开征,并避免误伤合理改善与正常投资需求,不影响生活品质与市场健康,还应该防止重复征税增加老百姓负担,同时不增加自住型购房者买房购房成本。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫称。